Due diligence imobiliária é a análise jurídica completa do imóvel, do vendedor e, quando for o caso, da construtora, feita antes de assinar qualquer contrato ou pagar sinal. Ela serve para descobrir dívidas, penhoras, ações judiciais e irregularidades que não aparecem na visita ao imóvel nem na conversa com o corretor.

Na prática, é o que separa uma compra segura de anos de processo para tentar recuperar o dinheiro.

Toda semana surgem notícias de compradores que pagaram por um imóvel e depois descobriram que ele estava penhorado, que a construtora entrou em recuperação judicial ou que o vendedor não podia vender sozinho. Em quase todos esses casos, os sinais estavam nos documentos antes da assinatura.

Neste artigo, explico o que a due diligence verifica, quais riscos ela evita e em quais situações ela é indispensável.

O que é due diligence imobiliária?

A expressão vem do inglês e significa "diligência devida". No direito imobiliário, é uma auditoria jurídica e documental feita antes da compra.

A advogada levanta a documentação do imóvel e das pessoas envolvidas, analisa cada ponto e entrega ao comprador um parecer com os riscos encontrados e o que fazer com cada um. Às vezes a conclusão é "pode comprar". Outras vezes é "compre, mas com estas cláusulas de proteção". E, em alguns casos, é "não compre".

Não é apenas juntar certidões. É interpretar o que elas mostram e o que elas deixam de mostrar.

Quais riscos a due diligence evita?

Estas são as situações mais comuns que aparecem no escritório, e todas poderiam ter sido identificadas antes da compra.

1. Imóvel perdido por dívida do vendedor (fraude à execução)

Se o vendedor já responde a um processo capaz de levá-lo à insolvência, a venda pode ser considerada fraude à execução (art. 792 do Código de Processo Civil). O resultado é o pior possível: o juiz pode tornar a venda ineficaz e o imóvel ser penhorado para pagar o credor do vendedor, mesmo depois de você ter pago por ele.

Nas dívidas tributárias inscritas em dívida ativa, a situação é ainda mais rígida: a fraude é presumida (art. 185 do Código Tributário Nacional), e a boa-fé do comprador não basta para protegê-lo.

2. Dívidas que passam para o novo dono

Débitos de condomínio acompanham o imóvel (art. 1.345 do Código Civil). O IPTU atrasado também pode ser cobrado do comprador, salvo se a escritura trouxer a prova de quitação (art. 130 do CTN). Quem compra sem verificar pode herdar uma dívida de anos.

3. Construtora em crise

Na compra na planta, o risco não está só no imóvel, mas em quem vai construí-lo. Obra parada, recuperação judicial e incorporação sem registro são problemas que costumam dar sinais antes: ações acumuladas, protestos, empreendimentos anteriores atrasados.

4. Vendedor que não pode vender sozinho

Imóvel em nome de pessoa falecida, ainda sem inventário. Vendedor casado que não tem a assinatura do cônjuge (art. 1.647 do Código Civil). Herdeiro que vende a parte que acha que é sua. Todos esses negócios podem ser anulados ou travar na hora da escritura.

5. Imóvel irregular

Construção não averbada, área real diferente da matrícula, falta de habite-se. Além de desvalorizar o bem, isso pode impedir o financiamento e a revenda no futuro.

O que é analisado na due diligence imobiliária?

A profundidade varia conforme o tipo de imóvel e o valor do negócio. Em geral, a análise cobre três frentes.

O imóvel

Matrícula atualizada e histórico de proprietários (cadeia dominial)
Penhoras, hipotecas, alienação fiduciária, indisponibilidades e outros ônus
Débitos de IPTU e de condomínio
Regularidade da construção: averbação, habite-se e zoneamento

O vendedor (e, em alguns casos, os proprietários anteriores)

Certidões de ações cíveis, fiscais, trabalhistas e federais
Protestos e dívidas tributárias
Estado civil, regime de bens e necessidade de assinatura do cônjuge
Se for empresa: contrato social, poderes de quem assina e situação financeira

A construtora ou incorporadora (compra na planta)

Registro da incorporação no Cartório de Registro de Imóveis
Existência de patrimônio de afetação, que protege o dinheiro da obra
Ações judiciais, protestos e pedidos de recuperação judicial
Histórico de entregas de outros empreendimentos
Cláusulas do contrato: prazo de entrega, tolerância, multas e distrato

Quando fazer a due diligence?

O momento certo é antes de pagar o sinal e antes de assinar qualquer contrato, inclusive o "contrato de reserva" ou a proposta de compra. Depois da assinatura, os riscos já foram assumidos.

Ela é especialmente importante em cinco situações:

Imóvel na planta: o comprador depende da saúde financeira da construtora por anos.
Imóvel usado de particular: é onde mais aparecem dívidas e processos do vendedor.
Imóvel de herança: é preciso confirmar se o inventário foi feito e quem pode vender.
Leilão: o edital pode esconder débitos, ocupantes e disputas sobre o bem.
Terreno ou imóvel rural: a área, os limites e a situação ambiental pedem análise própria.

Em Conselheiro Lafaiete e nas cidades vizinhas, como Congonhas e Ouro Branco, é comum encontrar imóveis vendidos por contrato de gaveta, casas com construção não averbada e loteamentos com documentação incompleta. Nesses casos, a análise prévia faz ainda mais diferença.

Por que não basta tirar as certidões sozinho?

Qualquer pessoa pode pedir uma certidão. O problema está em três pontos.

Saber quais pedir. As certidões necessárias mudam conforme o imóvel, o vendedor e a cidade. Uma lista genérica da internet costuma deixar de fora justamente a que importa.
Interpretar o resultado. Uma certidão "positiva" nem sempre impede a compra, e uma "negativa" nem sempre significa que está tudo certo. É preciso ler os processos e avaliar o risco real.
Transformar o risco em proteção. Encontrado um problema, a solução costuma estar no contrato: pagamento condicionado, retenção de parte do preço, prazo para o vendedor regularizar, multa. Isso exige redação técnica.

Quanto tempo leva? Costuma levar de alguns dias a poucas semanas, conforme o prazo de emissão das certidões e a complexidade do caso. Por isso, o ideal é procurar a advogada assim que a negociação começar, e não na véspera da assinatura.

Perguntas frequentes

A due diligence é obrigatória?: Não. Mas é ela que demonstra que o comprador agiu com cautela e boa-fé, o que pode ser decisivo se a compra for questionada na Justiça.
Se o cartório fez a escritura, o imóvel não está seguro?: Não necessariamente. O cartório confere requisitos formais do ato. Ele não investiga a situação financeira do vendedor nem avalia os riscos do negócio para você.
O corretor já não faz essa análise?: O corretor costuma reunir documentos básicos, mas a análise jurídica dos riscos e a redação de cláusulas de proteção são atividades da advocacia.
Vale a pena para imóveis de valor mais baixo?: Sim. Para a maioria das famílias, o imóvel é o maior investimento da vida. Um problema na documentação pesa ainda mais quando não há folga financeira para absorver o prejuízo.
E se a análise encontrar um problema?: Nem todo problema impede a compra. Muitas vezes é possível negociar o preço, exigir a regularização antes do pagamento ou incluir garantias no contrato.

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