A venda de um imóvel que integra um inventário é uma das questões mais delicadas e frequentes no direito sucessório e imobiliário. Embora muitos herdeiros e compradores pensem que o inventário precisa estar concluído para que a venda seja feita, a realidade jurídica é outra: é possível vender um imóvel mesmo com o inventário em andamento — desde que exista autorização judicial, por meio do chamado alvará judicial.

Nesse post, explico com clareza o que isso significa, quando o alvará é necessário, como ele é obtido e quais são as consequências práticas para quem compra ou vende nessas condições.

O que é o alvará judicial?

O alvará judicial é um documento expedido pelo juiz que autoriza a prática de um ato jurídico específico dentro de um processo — no caso, a venda de um imóvel que integra o espólio em inventário.

Sem esse alvará, o inventariante ou os herdeiros não têm legitimidade para lavrar a escritura pública de compra e venda, porque o bem ainda está registrado em nome do falecido. A autoridade judicial, ao conceder o alvará, confere a legitimidade necessária para que a transação seja concluída com segurança jurídica.

Por que pedir autorização judicial para vender um imóvel no inventário?

O código de processo civil exige que bens do espólio só possam ser alienados com autorização judicial, justamente porque:

• o imóvel ainda não foi transferido para os herdeiros, e, portanto, não pode ser vendido por alguém que não seja legalmente proprietário;
• o juiz deve zelar pela proteção dos interesses de todos os herdeiros e credores;
• a venda antecipada pode ser necessária para cobrir custos do inventário ou evitar a desvalorização do bem.

Assim, o alvará é o meio mais seguro para antecipar a venda, especialmente quando os herdeiros precisam de liquidez imediata para pagar despesas ou aproveitam uma oportunidade de mercado.

Como é feito o pedido de alvará?

O pedido deve ser formulado no próprio processo de inventário, pelo advogado das partes, e geralmente deve trazer:

• nome e qualificação do comprador (se já houver);
• justificativa concreta para a venda antecipada;
• preço mínimo pretendido;
• indicação de consenso ou divergência entre os herdeiros;
• preferencialmente, prova de avaliação de mercado ou contrato de promessa de compra e venda.

Se todos os herdeiros estão de acordo, a expedição do alvará tende a ser mais rápida. No entanto, o consenso não é obrigatório: mesmo havendo divergência, o juiz pode autorizar a venda se julgar que ela é indispensável e não prejudica interesses de terceiros.

Próximos passasos após a expedição do alvará

Uma vez concedido o alvará, o inventariante deve:

1. Apresentar o alvará ao tabelião para lavrar a escritura pública de compra e venda;
2. Levar a escritura ao Cartório de Registro de Imóveis para efetivar a transferência da propriedade;
3. Depositar o preço da venda em conta vinculada ao processo, se assim determinar o juiz — o valor passa a integrar o espólio e será partilhado posteriormente entre os herdeiros.

Esse procedimento confere segurança jurídica ao comprador e garante que os direitos dos herdeiros sejam preservados.

Existem outras formas de alienar um imóvel em inventário?

Sim — mesmo que o alvará judicial seja a forma tradicional e mais segura, há outras possibilidades:

• Contrato de cessão hereditária (venda da cota do herdeiro no espólio, não do imóvel em si);
• Contrato de promessa de compra e venda, com efetivação da escritura após o término do inventário.

Vale lembrar, porém, que essas alternativas envolvem maiores riscos para o comprador, sobretudo se a transferência da propriedade ficar condicionada à conclusão do inventário.

E a venda sem alvará judicial?

Recentemente, com a Resolução nº 571/2024 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), foram introduzidas regras que permitem, em determinados casos de inventário extrajudicial, a alienação de bens imóveis por meio de escritura pública sem necessidade de alvará judicial, desde que preenchidos todos os requisitos.

É uma evolução relevante, mas não elimina a necessidade de análise jurídica cuidadosa, principalmente nos inventários judiciais ou quando há herdeiros incapazes, divergências, litígios e/ou quando o falecido e/ou seus herdeiros possuem dívidas.

Conclusão

Embora seja juridicamente possível negociar um imóvel durante o inventário, a ausência de alvará judicial torna a operação extremamente arriscada. Sem essa autorização, a venda pode ser questionada, anulada judicialmente e até inviabilizada no cartório de registro de imóveis, colocando em sério risco o valor pago pelo comprador.

Em regra, no inventário judicial, o alvará é indispensável. Já no inventário extrajudicial, existem hipóteses específicas em que a alienação pode ser realizada por escritura pública, sem necessidade de alvará, desde que todos os herdeiros sejam capazes, estejam de acordo e sejam cumpridos os requisitos legais.

Por isso, antes de comprar ou vender um imóvel em inventário, é indispensável a análise jurídica do caso concreto. A atuação de um advogado é fundamental para avaliar se há necessidade de alvará, prevenir nulidades e garantir que a negociação seja realizada de forma segura e eficaz.