O problema não estava no vendedor

O vendedor da casa não devia nada a ninguém. O problema estava em quem foi dono do imóvel antes dele.

Os antigos proprietários eram sócios de uma empresa que respondia a um processo trabalhista. Durante esse processo, eles transferiram nada menos que sete imóveis para os próprios filhos. Anos depois, um desses filhos vendeu uma das casas a um terceiro, que pagou, escriturou e registrou tudo corretamente.

Foi justamente essa casa, a do comprador que não tinha nenhuma relação com a dívida, que acabou penhorada.

Por que o comprador perdeu o imóvel

A Justiça entendeu que as transferências dos sócios para os filhos foram feitas em fraude à execução. Em termos simples: o devedor tirou os bens do próprio nome, enquanto já respondia a um processo, para que não sobrasse nada para pagar a dívida.

Quando isso é reconhecido, a transferência fraudulenta não vale contra o credor. E o efeito não para no primeiro negócio: ele pode atingir as vendas seguintes, passando de mão em mão até chegar em quem comprou por último.

A lei e os tribunais protegem o comprador de boa-fé. Em regra, para reconhecer a fraude, é preciso que a penhora já estivesse registrada na matrícula ou que se prove a má-fé de quem comprou (Súmula 375 do STJ). Mas essa proteção tem limites. A Justiça do Trabalho costuma olhar com rigor para transferências entre parentes feitas no meio de um processo, e há decisões em que se exige do comprador a prova de que tomou as cautelas esperadas antes de fechar o negócio.

Resultado: a matrícula estava limpa, mas a história do imóvel não estava.

Olhar só a matrícula e o vendedor não basta

Trabalhei anos no setor imobiliário de grandes empresas, e posso dizer: esse não é o primeiro caso e não será o último. Uma análise bem feita investiga a história inteira do imóvel, e não apenas a fotografia do momento da venda. Isso inclui:

• A cadeia de proprietários: quem foram os donos anteriores, como e quando o imóvel foi transferido, e por qual valor.
• Transferências suspeitas: doações ou vendas entre pais e filhos, cônjuges ou empresas do mesmo grupo, principalmente quando várias acontecem em sequência.
• Certidões dos antigos donos, e não só do vendedor: ações cíveis, trabalhistas, fiscais e federais em nome das pessoas que passaram pela matrícula nos últimos anos.
• Vínculos com empresas: se algum dono anterior era sócio de empresa com dívidas ou processos, já que o patrimônio do sócio pode ser alcançado.
• Coerência do negócio: preço, forma de pagamento e circunstâncias que possam indicar uma operação feita para esconder patrimônio.

A análise custa pouco perto do que você pode perder

A análise jurídica antes da assinatura custa uma fração muito pequena do valor do imóvel. Sem ela, você pode perder o próprio imóvel, passar anos brigando na Justiça e, muitas vezes, não recuperar o dinheiro que pagou.

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